房屋出售前簽訂的房屋租賃合同對(duì)買受人是否有效？
房屋出售前簽訂的房屋租賃合同對(duì)買受人是否有效？
名詞解釋：買賣不破租賃
買賣不破租賃是指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物出售他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，新的產(chǎn)權(quán)人不能以其為新的所有人為由否定原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。適用買賣不破租賃的條件是：1、租賃合同已簽署并生效；2、租賃物已交付承租人使用；3、在租賃期間所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)。若具備上述條件，租賃合同的出租方的權(quán)利義務(wù)將由新的所有人承繼。
法律條文依據(jù)：
《中華人民共和國(guó)合同法》
第二百二十九條 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》
第二十條 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：
（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
典型案例：
上海市第一中級(jí)人民法院
民 事 判 決 書(shū)
案號(hào)：（2014）滬一中民二（民）終字第1535號(hào)
上訴人（原審原告）李某。
被上訴人（原審被告）崔某。
上訴人李某因房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市浦東新區(qū)人民法院（2014）浦民一（民）初字第4651號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年6月10日受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)定，系爭(zhēng)房屋位于上海市浦東新區(qū)東繡路，原系張某所有。2012年5月5日，崔某與張某簽訂“房屋租賃合同”一份，約定：甲方（張某）將系爭(zhēng)房屋出租給乙方（崔某）作為居住使用；租賃期自2012年7月21日起至2017年7月20日止；月租金人民幣（下同）5，000元，6個(gè)月為一期支付，第一期租金在2012年5月8日支付，以后每期租金提前15日支付；若乙方逾期十天仍未支付租金，則視為乙方自動(dòng)退租，乙方構(gòu)成違約，甲方有權(quán)收回房屋；甲方交付房屋時(shí)，乙方應(yīng)向甲方支付租賃保證金10，000元；乙方征得甲方同意后，可在承租房屋內(nèi)進(jìn)行裝修及添置設(shè)備；合同期內(nèi)如甲方違約，甲方應(yīng)賠償乙方合同期內(nèi)剩余合同期的租金的兩倍，如乙方違約則乙方付給甲方的2個(gè)月押金，甲方不予退還；合同期內(nèi)甲方同意乙方親屬居住或轉(zhuǎn)租；合同另對(duì)其他事項(xiàng)作了約定。2013年8月1日，張某函告崔某，表示其已將房屋出售給李某，并于2013年7月變更了產(chǎn)證，自2013年8月1日起，李某將向崔某行使收取房租等權(quán)利。后李某訴至法院，要求判令：1、解除雙方之間的房屋租賃關(guān)系；2、崔某向李某返還位于上海市浦東新區(qū)東繡路的房屋。
原審審理中，李某與崔某確認(rèn)如下：合同簽訂后崔某即向張某支付了半年租金30，000元和押金10，000元，2013年1月11日再付第二筆租金30，000元，2013年7月12日向張某付第三筆租金15，000元；2013年10月20日崔某通過(guò)銀行給李某匯款30，000元，所以租金現(xiàn)在付到2014年4月20日。崔某表示，之所以在2013年7月12日僅付15，000元，是因?yàn)槠渎?tīng)說(shuō)張某要出賣房屋，怕多付了，所以只付15，000元。李某則表示，崔某是在2013年8月1日才被正式告知買賣事宜，故其僅付15，000元有違合同約定，已經(jīng)構(gòu)成違約。李某還表示：其于2013年3月26日與張某簽訂房屋買賣合同購(gòu)得系爭(zhēng)房屋；2013年7月17日系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)登記為李某所有。
原審認(rèn)為，崔某與張某簽訂的租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)為合法有效；該合同所涉租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響該合同的效力，而合同的出租人一方已變更為李某?，F(xiàn)在李某訴請(qǐng)要求解除與崔某之間的租賃合同，主要理由是崔某在2013年7月12日僅支付租金15，000元，違反了合同6個(gè)月為一期支付租金的約定，崔某則認(rèn)為之所以未付足是因?yàn)榈弥獜埬骋鍪鄯课莸氖虑榕露喔蹲饨穑?jīng)審理查明，李某與張某在2013年3月26日就已簽訂買賣系爭(zhēng)房屋的合同，但無(wú)證據(jù)顯示兩人在此前或此后將買賣和付款變更等事宜告知崔某，而張某的正式函告在2013年8月1日，故兩人行為不能認(rèn)為謹(jǐn)守了合同履行中誠(chéng)實(shí)信用的原則，崔某在此情況下未付足款項(xiàng)亦屬合情合理，并不違約。李某還提出崔某違反合同予以轉(zhuǎn)租和未經(jīng)同意進(jìn)行裝修等，經(jīng)審理查明，合同本約定崔某可以轉(zhuǎn)租，也約定了經(jīng)出租人同意情況下可以裝修，且原出租人在裝修完成后亦未在合理期限提出異議，對(duì)崔某的裝修應(yīng)視為默認(rèn)同意，李某再以此為由要求解除合同，并無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，依法予以駁回。
原審法院審理后，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第二百二十九條之規(guī)定，于二○一四年四月二十八日作出判決：駁回李某的全部訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)80元（李某已預(yù)付），減半收取40元，由李某負(fù)擔(dān)。
判決后，李某不服，上訴于本院，訴稱：租金應(yīng)六個(gè)月一付，然被上訴人拖延支付，應(yīng)視為自動(dòng)退租，上訴人有權(quán)收回房屋；被上訴人轉(zhuǎn)租房屋，沒(méi)有進(jìn)行法定登記，故要求二審法院撤銷原審判決，改判支持其原審訴請(qǐng)。
被上訴人崔某辯稱：上訴人目的在于上漲租金，因被上訴人不同意，上訴人遂起訴；房東進(jìn)行房屋交易，被上訴人擔(dān)心支付不正確而未按時(shí)付租；沒(méi)有登記并不意味轉(zhuǎn)租協(xié)議無(wú)效，故不同意上訴請(qǐng)求。
經(jīng)本院審理查明，2013年10月9日，崔某通過(guò)銀行給李某匯款30，000元；原審法院認(rèn)定的其余事實(shí)無(wú)誤，本院依法予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，依據(jù)買賣不破租賃之原則，李某與崔某間建立房屋租賃關(guān)系，雙方均應(yīng)恪守租賃合同之約定。2013年7月，崔某理應(yīng)支付六個(gè)月租金，然其僅支付三個(gè)月租金。而在此之前，李某與張某間已簽約轉(zhuǎn)讓房屋，但李某、張某均未向崔某作明確告知與說(shuō)明。故崔某基于支付對(duì)象不明確而遲延支付租金，事出有因，具有一定的合理性。李某關(guān)于崔某自動(dòng)退租，其有權(quán)收回房屋之上訴理由，本院不予采納。并且，轉(zhuǎn)租合同登記與否并不影響轉(zhuǎn)租合同之效力，況且，本案雙方間的租賃協(xié)議約定合同期內(nèi)出租方同意承租方親屬居住或轉(zhuǎn)租，故崔某之轉(zhuǎn)租行為并未影響李某之權(quán)益，故李某的相關(guān)上訴理由，本院亦不予采納。綜上而言，李某關(guān)于撤銷原審判決，改判支持其原審訴請(qǐng)之上訴請(qǐng)求，缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，本院均不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
上訴案件受理費(fèi)人民幣80元，由上訴人李某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng) 龐聞淙
代理審判員 許 京
代理審判員 蔣輝霞
二**一四年九月一日
書(shū) 記 員 周璐珺
楊狀律師評(píng)析：
買賣不破租賃原則的適用主要在于保護(hù)租賃期內(nèi)租賃物所有權(quán)發(fā)生變更的承租方的利益，同時(shí)也體現(xiàn)了法律所追求的秩序價(jià)值目標(biāo)。對(duì)于承租人而言，如果新的所有權(quán)人要求解除合同的，承租人可以以本案中租客的訴訟方案提出抗辯。對(duì)于此類案件需要注意的有兩點(diǎn)：
首先，部分案例中承租人和原產(chǎn)權(quán)人簽署的租賃合同中約定的條款對(duì)所有權(quán)人極為不利，租金不符合正常的市場(chǎng)價(jià)格，此種情況下新的所有權(quán)人可以向法院提起要求調(diào)高租金及變更部分合同約定的訴訟請(qǐng)求，當(dāng)然最終法院是否支持其請(qǐng)求還需要法官綜合案件具體情況進(jìn)行判斷。
其次，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條的規(guī)定，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。也就是說(shuō)在出租前存在抵押或房屋被法院查封的，買賣不破租賃原則將不能適用，承租人若以該原則進(jìn)行抗辯以圖繼續(xù)租賃房屋使用的打算將無(wú)法獲得法院的支持。
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名詞解釋：買賣不破租賃
買賣不破租賃是指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物出售他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，新的產(chǎn)權(quán)人不能以其為新的所有人為由否定原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。適用買賣不破租賃的條件是：1、租賃合同已簽署并生效；2、租賃物已交付承租人使用；3、在租賃期間所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)。若具備上述條件，租賃合同的出租方的權(quán)利義務(wù)將由新的所有人承繼。
法律條文依據(jù)：
《中華人民共和國(guó)合同法》
第二百二十九條 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》
第二十條 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：
（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
典型案例：
上海市第一中級(jí)人民法院
民 事 判 決 書(shū)
案號(hào)：（2014）滬一中民二（民）終字第1535號(hào)
上訴人（原審原告）李某。
被上訴人（原審被告）崔某。
上訴人李某因房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市浦東新區(qū)人民法院（2014）浦民一（民）初字第4651號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年6月10日受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)定，系爭(zhēng)房屋位于上海市浦東新區(qū)東繡路，原系張某所有。2012年5月5日，崔某與張某簽訂“房屋租賃合同”一份，約定：甲方（張某）將系爭(zhēng)房屋出租給乙方（崔某）作為居住使用；租賃期自2012年7月21日起至2017年7月20日止；月租金人民幣（下同）5，000元，6個(gè)月為一期支付，第一期租金在2012年5月8日支付，以后每期租金提前15日支付；若乙方逾期十天仍未支付租金，則視為乙方自動(dòng)退租，乙方構(gòu)成違約，甲方有權(quán)收回房屋；甲方交付房屋時(shí)，乙方應(yīng)向甲方支付租賃保證金10，000元；乙方征得甲方同意后，可在承租房屋內(nèi)進(jìn)行裝修及添置設(shè)備；合同期內(nèi)如甲方違約，甲方應(yīng)賠償乙方合同期內(nèi)剩余合同期的租金的兩倍，如乙方違約則乙方付給甲方的2個(gè)月押金，甲方不予退還；合同期內(nèi)甲方同意乙方親屬居住或轉(zhuǎn)租；合同另對(duì)其他事項(xiàng)作了約定。2013年8月1日，張某函告崔某，表示其已將房屋出售給李某，并于2013年7月變更了產(chǎn)證，自2013年8月1日起，李某將向崔某行使收取房租等權(quán)利。后李某訴至法院，要求判令：1、解除雙方之間的房屋租賃關(guān)系；2、崔某向李某返還位于上海市浦東新區(qū)東繡路的房屋。
原審審理中，李某與崔某確認(rèn)如下：合同簽訂后崔某即向張某支付了半年租金30，000元和押金10，000元，2013年1月11日再付第二筆租金30，000元，2013年7月12日向張某付第三筆租金15，000元；2013年10月20日崔某通過(guò)銀行給李某匯款30，000元，所以租金現(xiàn)在付到2014年4月20日。崔某表示，之所以在2013年7月12日僅付15，000元，是因?yàn)槠渎?tīng)說(shuō)張某要出賣房屋，怕多付了，所以只付15，000元。李某則表示，崔某是在2013年8月1日才被正式告知買賣事宜，故其僅付15，000元有違合同約定，已經(jīng)構(gòu)成違約。李某還表示：其于2013年3月26日與張某簽訂房屋買賣合同購(gòu)得系爭(zhēng)房屋；2013年7月17日系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)登記為李某所有。
原審認(rèn)為，崔某與張某簽訂的租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)為合法有效；該合同所涉租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響該合同的效力，而合同的出租人一方已變更為李某?，F(xiàn)在李某訴請(qǐng)要求解除與崔某之間的租賃合同，主要理由是崔某在2013年7月12日僅支付租金15，000元，違反了合同6個(gè)月為一期支付租金的約定，崔某則認(rèn)為之所以未付足是因?yàn)榈弥獜埬骋鍪鄯课莸氖虑榕露喔蹲饨穑?jīng)審理查明，李某與張某在2013年3月26日就已簽訂買賣系爭(zhēng)房屋的合同，但無(wú)證據(jù)顯示兩人在此前或此后將買賣和付款變更等事宜告知崔某，而張某的正式函告在2013年8月1日，故兩人行為不能認(rèn)為謹(jǐn)守了合同履行中誠(chéng)實(shí)信用的原則，崔某在此情況下未付足款項(xiàng)亦屬合情合理，并不違約。李某還提出崔某違反合同予以轉(zhuǎn)租和未經(jīng)同意進(jìn)行裝修等，經(jīng)審理查明，合同本約定崔某可以轉(zhuǎn)租，也約定了經(jīng)出租人同意情況下可以裝修，且原出租人在裝修完成后亦未在合理期限提出異議，對(duì)崔某的裝修應(yīng)視為默認(rèn)同意，李某再以此為由要求解除合同，并無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，依法予以駁回。
原審法院審理后，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第二百二十九條之規(guī)定，于二○一四年四月二十八日作出判決：駁回李某的全部訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)80元（李某已預(yù)付），減半收取40元，由李某負(fù)擔(dān)。
判決后，李某不服，上訴于本院，訴稱：租金應(yīng)六個(gè)月一付，然被上訴人拖延支付，應(yīng)視為自動(dòng)退租，上訴人有權(quán)收回房屋；被上訴人轉(zhuǎn)租房屋，沒(méi)有進(jìn)行法定登記，故要求二審法院撤銷原審判決，改判支持其原審訴請(qǐng)。
被上訴人崔某辯稱：上訴人目的在于上漲租金，因被上訴人不同意，上訴人遂起訴；房東進(jìn)行房屋交易，被上訴人擔(dān)心支付不正確而未按時(shí)付租；沒(méi)有登記并不意味轉(zhuǎn)租協(xié)議無(wú)效，故不同意上訴請(qǐng)求。
經(jīng)本院審理查明，2013年10月9日，崔某通過(guò)銀行給李某匯款30，000元；原審法院認(rèn)定的其余事實(shí)無(wú)誤，本院依法予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，依據(jù)買賣不破租賃之原則，李某與崔某間建立房屋租賃關(guān)系，雙方均應(yīng)恪守租賃合同之約定。2013年7月，崔某理應(yīng)支付六個(gè)月租金，然其僅支付三個(gè)月租金。而在此之前，李某與張某間已簽約轉(zhuǎn)讓房屋，但李某、張某均未向崔某作明確告知與說(shuō)明。故崔某基于支付對(duì)象不明確而遲延支付租金，事出有因，具有一定的合理性。李某關(guān)于崔某自動(dòng)退租，其有權(quán)收回房屋之上訴理由，本院不予采納。并且，轉(zhuǎn)租合同登記與否并不影響轉(zhuǎn)租合同之效力，況且，本案雙方間的租賃協(xié)議約定合同期內(nèi)出租方同意承租方親屬居住或轉(zhuǎn)租，故崔某之轉(zhuǎn)租行為并未影響李某之權(quán)益，故李某的相關(guān)上訴理由，本院亦不予采納。綜上而言，李某關(guān)于撤銷原審判決，改判支持其原審訴請(qǐng)之上訴請(qǐng)求，缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，本院均不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
上訴案件受理費(fèi)人民幣80元，由上訴人李某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng) 龐聞淙
代理審判員 許 京
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楊狀律師評(píng)析：
買賣不破租賃原則的適用主要在于保護(hù)租賃期內(nèi)租賃物所有權(quán)發(fā)生變更的承租方的利益，同時(shí)也體現(xiàn)了法律所追求的秩序價(jià)值目標(biāo)。對(duì)于承租人而言，如果新的所有權(quán)人要求解除合同的，承租人可以以本案中租客的訴訟方案提出抗辯。對(duì)于此類案件需要注意的有兩點(diǎn)：
首先，部分案例中承租人和原產(chǎn)權(quán)人簽署的租賃合同中約定的條款對(duì)所有權(quán)人極為不利，租金不符合正常的市場(chǎng)價(jià)格，此種情況下新的所有權(quán)人可以向法院提起要求調(diào)高租金及變更部分合同約定的訴訟請(qǐng)求，當(dāng)然最終法院是否支持其請(qǐng)求還需要法官綜合案件具體情況進(jìn)行判斷。
其次，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條的規(guī)定，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。也就是說(shuō)在出租前存在抵押或房屋被法院查封的，買賣不破租賃原則將不能適用，承租人若以該原則進(jìn)行抗辯以圖繼續(xù)租賃房屋使用的打算將無(wú)法獲得法院的支持。
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