二手房與精裝房格局巨變 5張圖表可清楚看到未來(lái)
近來(lái)業(yè)內(nèi)一談未來(lái)必說(shuō)精裝修，末世感強(qiáng)烈，悲觀氛圍彌漫。難道精裝修真是狼嗎？本文就用數(shù)據(jù)做一次推演，看看是不是狼真的來(lái)了??！
（昵圖網(wǎng)）
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2000-2018年歷年商品住在竣工面積為基礎(chǔ)，假設(shè)三個(gè)比例，2018年以后到2025年每年商品住宅的竣工面積按照6%的速率遞減，空置率按照30%計(jì)算(略微高于普遍認(rèn)為20-25%的空置率)，75%的裝修率計(jì)算（剔除毛坯和簡(jiǎn)裝入?。？梢园l(fā)現(xiàn)當(dāng)年實(shí)際新房裝修面積在2014年與住宅竣工面積一起達(dá)到頂峰后逐年下降，這也是最近幾年家居行業(yè)普遍感覺(jué)生意越來(lái)越難的最核心原因。
根據(jù)《建筑業(yè)發(fā)展十三五規(guī)劃》，2018-2020年全裝修房占商品住宅竣工的比例分別為16.37%、17.87%、19.37%，進(jìn)一步假設(shè)2020年后每年以3%遞增，到2025年的精裝修房比例將達(dá)到35%左右，也就是一二城市的當(dāng)年竣工商品住宅基本實(shí)現(xiàn)精裝修化。據(jù)此調(diào)整一下數(shù)據(jù)再來(lái)看圖。
上圖是進(jìn)入零售市場(chǎng)的新房裝修市場(chǎng)規(guī)模曲線，2014年達(dá)到頂峰后，開(kāi)始下滑，2016年有一個(gè)回暖，但是2017年以后呈現(xiàn)一個(gè)加速下滑的過(guò)程，2017-2019會(huì)有明顯的感受，到2025年零售市場(chǎng)需求將降到2002年的水平。從這個(gè)角度看，狼是真的來(lái)了，而且來(lái)的不是一匹狼，是狼群。最好的選擇是否應(yīng)該洗洗睡了呢？
零售市場(chǎng)上除了新房裝修，還存在大量的二次裝修，但行業(yè)普遍都對(duì)此不以為然，認(rèn)為這個(gè)市場(chǎng)與新房裝修比微不足道，事實(shí)是否如此？關(guān)于二次裝修再做一個(gè)簡(jiǎn)單的假設(shè)，新房裝修后三年，也就是第四年有5%的住戶(hù)進(jìn)行了重新，第五年有10%，第六年有25%，第七年有25%，第八年有25%，剩余10%由于種種原因不再裝修。按照這個(gè)比例，計(jì)算一下二次裝修的絕對(duì)數(shù)量。
從上圖可以直觀的看到，在2018年新房裝修和二次裝修的數(shù)量已經(jīng)一致，而18年以后，二次裝修數(shù)量將長(zhǎng)期勝過(guò)新房裝修數(shù)量。當(dāng)然有二次裝修，一定還存在三次裝修?？紤]到有二次裝修的經(jīng)驗(yàn)，在設(shè)計(jì)和選材方面都應(yīng)有明顯提升，第三次裝修的周期可能會(huì)更長(zhǎng)，假設(shè)為第六年開(kāi)始有10%的重復(fù)裝修，第七年25%，第八年25%，第九年20%，另20%由于種種原因不再三次裝修。到2021年，三次裝修的市場(chǎng)規(guī)模將趕上新房裝修的規(guī)模。
把新房裝修和二次、三次裝修疊加以后，可以看到，2015年多次裝修的規(guī)模與當(dāng)年的新房裝修規(guī)?；镜韧?，之后多次裝修的占比持續(xù)上升，而新房由于受到樓市政策的影響，持續(xù)下降。2020年新房裝修占比僅為零售市場(chǎng)總量的30%，而到2025年更下降到20%左右。從下圖可以更為直觀的去發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律。
也許有人會(huì)質(zhì)疑，新房占比會(huì)這么低嗎？中國(guó)在過(guò)去20年是城市化和舊城改造的高峰期，這個(gè)歷史進(jìn)程隨著城市化率大幅提高和人口的變化已經(jīng)趨向于尾聲，估計(jì)5-10年內(nèi)基本可以達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家水平。如果拿歐洲成熟的發(fā)達(dá)國(guó)家法國(guó)做一個(gè)對(duì)比，2016年法國(guó)的新房交易僅占整體房屋交易的10%多點(diǎn)。也可以這么認(rèn)為中國(guó)在5-10年內(nèi)將會(huì)達(dá)到這個(gè)比例，甚至更快，因?yàn)橹袊?guó)在過(guò)去30年建造的住宅數(shù)量速度已經(jīng)創(chuàng)造了一個(gè)歷史高度。
今天還是僅僅盯著新房裝修市場(chǎng)，沒(méi)有將業(yè)務(wù)的重心轉(zhuǎn)移到二次裝修市場(chǎng)上，即使沒(méi)有被精裝修嚇?biāo)溃磥?lái)的市場(chǎng)走勢(shì)也足夠讓人悲傷不已。跑道已經(jīng)變了，如果思維和戰(zhàn)略仍然停留在原來(lái)的方向上，掉隊(duì)不可避免，是時(shí)候考慮新的戰(zhàn)略了……
備注：關(guān)于全文數(shù)據(jù)的說(shuō)明，所有的假設(shè)是為了建立一個(gè)可以比較數(shù)據(jù)模型，因?yàn)闆](méi)有任何可以參考的依據(jù)，完全基于經(jīng)驗(yàn)做的大膽假設(shè)，僅供參考，同時(shí)歡迎大家能提供市場(chǎng)真實(shí)調(diào)查或者權(quán)威發(fā)布的數(shù)據(jù)，以便修改模型，使其更為精確。
(文章來(lái)源：未來(lái)家居產(chǎn)業(yè)研究)
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上圖是進(jìn)入零售市場(chǎng)的新房裝修市場(chǎng)規(guī)模曲線，2014年達(dá)到頂峰后，開(kāi)始下滑，2016年有一個(gè)回暖，但是2017年以后呈現(xiàn)一個(gè)加速下滑的過(guò)程，2017-2019會(huì)有明顯的感受，到2025年零售市場(chǎng)需求將降到2002年的水平。從這個(gè)角度看，狼是真的來(lái)了，而且來(lái)的不是一匹狼，是狼群。最好的選擇是否應(yīng)該洗洗睡了呢？
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從上圖可以直觀的看到，在2018年新房裝修和二次裝修的數(shù)量已經(jīng)一致，而18年以后，二次裝修數(shù)量將長(zhǎng)期勝過(guò)新房裝修數(shù)量。當(dāng)然有二次裝修，一定還存在三次裝修?？紤]到有二次裝修的經(jīng)驗(yàn)，在設(shè)計(jì)和選材方面都應(yīng)有明顯提升，第三次裝修的周期可能會(huì)更長(zhǎng)，假設(shè)為第六年開(kāi)始有10%的重復(fù)裝修，第七年25%，第八年25%，第九年20%，另20%由于種種原因不再三次裝修。到2021年，三次裝修的市場(chǎng)規(guī)模將趕上新房裝修的規(guī)模。
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