案件提要
消費(fèi)者購(gòu)買商品房后，在收樓時(shí)發(fā)現(xiàn)商品房存在質(zhì)量問(wèn)題，請(qǐng)求解除商品房買賣合同，在司法實(shí)踐中十分常見。對(duì)此，目前法律和司法解釋缺乏明確規(guī)定，審判實(shí)踐中也存在不同看法，亟待統(tǒng)一。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)
商品房存在何種質(zhì)量問(wèn)題時(shí)可以解除商品房買賣合同？
基本案情
廖某向某房地產(chǎn)公司購(gòu)買一套別墅，支付全部購(gòu)房款360余萬(wàn)元后，在收樓時(shí)發(fā)現(xiàn)，該別墅存在墻體滲漏、抹灰層、天面板、臺(tái)階地面等處開裂等質(zhì)量問(wèn)題，以此為由拒絕收樓。廖某委托鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，鑒定機(jī)構(gòu)認(rèn)為該別墅確實(shí)存在上述質(zhì)量瑕疵，但未發(fā)現(xiàn)存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題。隨后，廖某據(jù)此起訴該房地產(chǎn)公司，請(qǐng)求解除商品房買賣合同、返還購(gòu)房款及利息、支付遲延***違約金等。
裁判結(jié)果
江門鶴山市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告委托具有相應(yīng)資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)及鑒定人對(duì)該案房屋進(jìn)行質(zhì)量鑒定，鑒定程序合法，該鑒定報(bào)告可以作為認(rèn)定訴爭(zhēng)房屋有無(wú)質(zhì)量問(wèn)題的依據(jù)；經(jīng)鑒定并未發(fā)現(xiàn)該房屋存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題，不足以構(gòu)成拒絕接收訴爭(zhēng)房屋的理由，不符合商品房買賣合同約定的解除條件，故原告以此請(qǐng)求解除商品房買賣合同，理?yè)?jù)不足，一審判決駁回廖某全部訴訟請(qǐng)求。
典型意義
房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，商品房質(zhì)量成為廣大消費(fèi)者最為關(guān)注的問(wèn)題。如何兼顧和平衡消費(fèi)者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法權(quán)益，是此類案件審理的重點(diǎn)難點(diǎn)，并非所有的質(zhì)量問(wèn)題均可作為消費(fèi)者解除商品房買賣合同的理由，只有房屋存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題，消費(fèi)者才能請(qǐng)求解除商品房買賣合同。
對(duì)
話
法
官
小編：請(qǐng)從裁判者角度談?wù)勀鷮?duì)房地產(chǎn)審判的心得和體會(huì)？
李子平：從房地產(chǎn)審判工作來(lái)講，法官除了要準(zhǔn)確把握當(dāng)事人之間的法律關(guān)系、正確適用法律外，還要全面掌握國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，以兼顧和平衡消費(fèi)者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二者的合法權(quán)益，確保裁判結(jié)果的公平、公正、合法、合理。
小編：就本案來(lái)說(shuō)，商品房存在裝修質(zhì)量瑕疵的問(wèn)題，可以怎么處理或索償？
李子平：就本案而言，雖然商品房存在裝修質(zhì)量瑕疵問(wèn)題不構(gòu)成消費(fèi)者單方解除合同的事由，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房質(zhì)量瑕疵問(wèn)題應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的保修義務(wù)并不因此受到任何影響。根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十二條、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第三十九條至第四十一條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條第二款等規(guī)定，交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在約定或法定的保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。不過(guò)，需要特別注意的是，裝修工程的法定最低保修期為自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算2年，合同雙方可以約定保修期超過(guò)2年，商品房買受人應(yīng)當(dāng)在約定或法定的保修期內(nèi)及時(shí)向商品房出賣人請(qǐng)求修復(fù)，并保留相關(guān)的證據(jù)，否則可能因逾期未行使權(quán)利而承當(dāng)相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)，甚至喪失請(qǐng)求修復(fù)的權(quán)利。
小編：對(duì)當(dāng)事人而言，房產(chǎn)交易中還應(yīng)警惕哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？
李子平：從當(dāng)事人的角度看，在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，除了要提前了解相關(guān)法律規(guī)定、商品房質(zhì)量的實(shí)際情況外，也要掌握國(guó)家調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)交易的限制、銀行信貸政策的執(zhí)行情況、擬簽合同是否存在不利于己方的格式條款，充分預(yù)判交易風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益。
法官簡(jiǎn)介
李子平
江門鶴山市人民法院，一級(jí)法官。任職法官29年，主辦案件837件，參審案件185件，長(zhǎng)期從事民事審判和調(diào)研指導(dǎo)工作。
法律信條：
細(xì)雨濕衣裳，私心毀名節(jié)。
來(lái)源：廣東省高級(jí)人民法院

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