回不去的農(nóng)村,留不住的城市
等到你我白發(fā)，攜手鄉(xiāng)下安家。支起幾間竹屋，豎上兩排籬笆。房后三畦菜地，屋前四季有花。
這段話可謂反映了眾多城里人的美好愿望，當(dāng)厭倦了城市的嘈雜喧囂，想去山水田園中建房休閑或養(yǎng)老。
然而，現(xiàn)實(shí)是冷酷的，城里人想去農(nóng)村買房建房——難！
即使是購買的所謂 小產(chǎn)權(quán)房 ，按照國家相關(guān)要求，也不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。
城里人到農(nóng)村買宅基地的口子不能開，發(fā)改委規(guī)劃司城鄉(xiāng)融合發(fā)展處處長劉春雨昨日表示。 按規(guī)劃嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制的原則不能突破，嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館。
說到這里，很多人不理解，為什么農(nóng)村人可以來城里買房，而城里人不能去農(nóng)村買宅基地呢？
01
首先，要從土地性質(zhì)說起。
宅基地是屬于農(nóng)村集體所有的，只有具有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份才能依法依規(guī)取得本集體經(jīng)濟(jì)組織宅基地的使用權(quán)，原則上是一戶一宅。也就是說農(nóng)民只享有了該宅基地的使用權(quán)，買賣則是法律法規(guī)不允許的。
即便如此，也有人鋌而走險，不惜違法違建。2018 年媒體曝出秦嶺北麓數(shù)千套別墅被列為查違對象，400 套無人認(rèn)領(lǐng)，引發(fā)輿論關(guān)注。其中單體最大違建別墅—— 陳路超大違建別墅 圈占基本農(nóng)田 14.11 畝、魚塘兩處逾千平方米、狗舍面積達(dá) 78 平方米。這些別墅嚴(yán)重地破壞了當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境。
處理結(jié)果是：這些別墅占用林地、農(nóng)地、一般耕地的，必須予以拆除；占用建設(shè)用地的，將予以沒收。占用宅基地、學(xué)校原址建設(shè)用地等，將予以沒收。
可以看到，占用農(nóng)民宅基地建別墅的處理結(jié)果是：沒收！
02
其次，還得回到戶籍制度上來。
有人疑惑，現(xiàn)在城市都開放落戶限制，什么時候農(nóng)村也開放落戶限制，這樣也能曲線到農(nóng)村安家了。
現(xiàn)在，城市人想轉(zhuǎn)農(nóng)村戶口，除非本來是農(nóng)村人（符合相關(guān)條件才能轉(zhuǎn)農(nóng)戶），或者通過結(jié)婚落戶，別無他法。然而，據(jù)國家統(tǒng)計局，2018 年中國的城鎮(zhèn)化率已達(dá) 59.58%，也就是說近 6 ***口都是城鎮(zhèn)戶口了。
目前，城里人想在農(nóng)村生活，一種做法是租住，另外一種是做旅游投資。這樣能達(dá)到合理合法地生活在農(nóng)村的目的。
03
最后，國家制定這樣的規(guī)定，根本原因是農(nóng)村和城市資源地位不對等。
有人講，讓城市資源進(jìn)入農(nóng)村，讓農(nóng)民資產(chǎn)流動起來，讓進(jìn)城農(nóng)民工閑置的宅地發(fā)揮價值，這樣也能使農(nóng)民受益。
但是，農(nóng)民為什么要進(jìn)城？還不是因為農(nóng)村醫(yī)療、教育和基礎(chǔ)設(shè)施落后于城市。農(nóng)村若擁有完備的基礎(chǔ)建設(shè)，那么農(nóng)民也不用背井離鄉(xiāng)去做城市樓市的接盤俠了。
假使農(nóng)民工將宅基地賣了，然后在城市又無法立足，家鄉(xiāng)又回不去，讓他們以及他們的后代何去何從？
又會是一場燎原的星星之火了。
城市和農(nóng)村居民擁有的資源本就是不對等的。炒房客已經(jīng)席卷各大城市了，一旦農(nóng)村宅地可以自由轉(zhuǎn)讓，估計各大農(nóng)村也不能幸免。
農(nóng)村的住房價格炒高對農(nóng)戶有什么好處嗎？一戶一宅的農(nóng)民和手握重金的資本毫無平等對話可言。即使住房價值升高，也只是祖輩安身立命的庇護(hù)所?？梢灶A(yù)見的是，下一個 曹園 、 袁府 大院會如雨后春筍般冒出。
04
宅基地自由流轉(zhuǎn)還有這樣一種可能。
5 號晚上發(fā)布的中央文件指出，要探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)和使用權(quán)三權(quán)分置，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋的使用權(quán)。
同時，允許村集體在農(nóng)民自覺自愿的情況下，把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營性建設(shè)用地入市。
宅基地交易又放開了，還可以轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營性建設(shè)用地，到市場上進(jìn)行自由交易，甚至異地進(jìn)行交易，城里人又有新的理由下鄉(xiāng)買房蓋樓了？
適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，不等于徹底放開宅基地交易。
到現(xiàn)在，宅基地交易仍然只能在農(nóng)村集體內(nèi)部進(jìn)行，也就是說，只有戶籍為同一個村的村民，且名下沒有宅基地的，才能接受另一個村民的宅基地轉(zhuǎn)讓。
至于宅基地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易，雖然增加了宅基地入市的途徑，但是已經(jīng)轉(zhuǎn)變了土地的性質(zhì)，由 閑置的宅基地 轉(zhuǎn)變?yōu)榱? 集體經(jīng)營性建設(shè)用地 。
集體經(jīng)營性建設(shè)用地不是居住用地，而是具有生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的建設(shè)用地，雖然入市交易的對象可以是個人，但不管是轉(zhuǎn)讓給單位使用還是個人使用，其使用的目的都是興辦企業(yè)，而不是蓋別墅。
城里人 上山下鄉(xiāng) 蓋樓的愿望仍舊是南柯一夢。
但回歸到這一意見本身，其頒布還是有很大利好。
首先是解決城里人到農(nóng)村蓋樓的亂象，雖然擦邊球很多，但政策的網(wǎng)織得越嚴(yán)，漏網(wǎng)之魚就越少。
其次，閑置宅基地和廢棄的集體公益性建設(shè)用地，可以轉(zhuǎn)變成集體經(jīng)營性建設(shè)用地進(jìn)行上市，極大地擴(kuò)大了集體經(jīng)營性建設(shè)用地的面積，盤活農(nóng)村存量資產(chǎn)，推動農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。社科院農(nóng)村所的報告指出，可供整治的農(nóng)村宅基地約有 1 億畝，而集體經(jīng)營性建設(shè)用地僅 4200 萬畝。
最后，異地入市的實(shí)現(xiàn)，擴(kuò)大了潛在買家的范疇，也加深了交易的市場化程度，競爭出好價，買家越多，集體經(jīng)營性建設(shè)用地能賣個好價的概率就越大，農(nóng)民獲利也越多。
農(nóng)民獲利多了，就有更多錢進(jìn)城買房了。
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