房屋租賃二三事，正規(guī)租賃合同有哪幾種？如何解除？
租賃在很多人的生活中都是很常見的，房屋租賃更是大多數(shù)人都親身經(jīng)歷過。那么，對于租賃你真的了解多少呢？下面，小房東將帶大家一起了解租賃那些事兒。
租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。其中，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。
租賃期限6個月以上的，租賃合同應(yīng)采用書面形式；租賃合同6個月以下的，當(dāng)事人可以選擇是采用書面形式還是口頭形式。但對于房屋租賃，不論租賃期限長短，即使6個月以下的，均應(yīng)簽訂書面租賃合同，因《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。”
租賃合同的種類（1）不動產(chǎn)租賃合同和動產(chǎn)租賃合同。以不動產(chǎn)為租賃物的合同為不動產(chǎn)租賃合同，以動產(chǎn)為租賃物的合同為動產(chǎn)租賃合同。不動產(chǎn)租賃在我國主要是房屋租賃。
（2）定期租賃合同和不定期租賃合同。當(dāng)事人對租賃期限有約定的合同為定期租賃合同，對租賃期限沒有約定的合同為不定期租賃合同。對于不定期租賃合同，當(dāng)事人可以隨時解除，但出租人解除租賃合同的，應(yīng)在合理期限之前通知承租人。租賃期限6個月以上的租賃合同未采用書面形式的，視為不定期租賃合同。租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。
（3）一般租賃合同和特殊租賃合同。一般租賃是指法律沒有特殊要求的租賃，特殊租賃是指法律有特殊要求的租賃。例如《城市房地產(chǎn)管理法》《商品房屋租賃管理辦法》等房地產(chǎn)管理法規(guī)對房屋租賃有特殊規(guī)定，因此房屋租賃合同屬于特殊租賃合同。
租賃合同當(dāng)事人的義務(wù)出租人的義務(wù)：①按照租賃合同約定將租賃物交付承租人。②在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。③在租賃物需要維修時在合理期限內(nèi)進(jìn)行維修，當(dāng)事人另有約定的除外。④出售租賃房屋的，應(yīng)在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買權(quán)。
但具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：①房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；②出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外租父母、孫子女、外孫子女的；③出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的；④第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
需要注意的是，上述情形，承租人雖然不能否定出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同的效力，但可依據(jù)優(yōu)先購買權(quán)受到損害，要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。所以在出售已出租的房屋時，應(yīng)要求出售人提供承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明文件。
承租人的義務(wù)：①按照租賃合同約定的期限支付租金。②按照租賃合同約定使用租賃物。③妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物損毀，應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。④未經(jīng)出租人同意，不得對租賃物進(jìn)行改造。⑤未經(jīng)出租人同意，不得將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。⑥租賃期間屆滿，應(yīng)將租賃物返還出租人。
租賃合同的解除租賃期間雖然未屆滿，但《合同法》規(guī)定在發(fā)生某些情形下，合同當(dāng)事人一方可以解除合同。
出租人可以解除租賃合同的情形有：①承租人未按照租賃合同約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的；②承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的；③承租人無正當(dāng)理由未支付或遲延支付租金，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付租金的；④不定期租賃，但應(yīng)在合理期限之前通知承租人。
承租人可以解除租賃合同的情形有：①因租賃物部分或全部損毀、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)租賃合同目的的；②租賃物危及承租人的安全或健康的，即使承租人訂立不能實(shí)現(xiàn)租賃合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格；③不定期租賃
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